Vorkaufsrecht missachtet – erhalten Mieter Schadensersatz?
Symbolbild Maklerkosten für eine Immobilie © freepik - mko
Die gemietete Wohnung soll verkauft werden – keine gute Nachricht für den Mieter, denn oft droht jetzt ein unfreiwilliger Umzug. Doch das gesetzliche Vorkaufsrecht gibt dem Mieter die Möglichkeit seine Wohnung selbst zu erwerben. Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht und wann nicht? Steht allen Mietern ein Vorkaufsrecht zu? Wie lange gilt es? Gibt es für vorkaufsberechtigte Mieter einen Rabatt beim Kaufpreis? Und können Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter das Vorkaufsrecht missachtet?
- Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
- In welchen Fällen steht Mietern kein Vorkaufsrecht zu?
- Steht das Vorkaufsrecht allen Mietern zu?
- Wann muss der Vermieter den Mieter über ein Kaufangebot informieren?
- Wie lange gilt das Vorkaufsrecht für Mieter?
- Erhalten Mieter einen Rabatt beim Kaufpreis?
- Dürfen Vermieter vom Mieter einen höheren Kaufpreis verlangen?
- Können Mieter Schadensersatz fordern, wenn Vermieter ihnen das Vorkaufsrecht verwehrt?
Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Vorkaufsrecht bedeutet im Mietrecht, dass eine vermietete Immobilie zunächst dem Mieter vorrangig zum Kauf angeboten werden müssen. Das heißt der Vermieter hat die Pflicht dem Mieter über ein Kaufangebot und seine entsprechenden Konditionen zu informieren. Der Mieter kann sich dann überlegen, ob er die Immobilie kaufen möchte.
In welchen Fällen steht Mietern kein Vorkaufsrecht zu?
Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn Familienangehörige des Vermieters die Immobilie kaufen oder geschenkt bekommen oder wenn der Vermieter die Immobilie schon vor dem Einzug des Mieters zum Verkauf angeboten hat.
Steht das Vorkaufsrecht allen Mietern zu?
Das Vorkaufsrecht für Mieter ist im Mietrecht gesetzlich verankert. Aus diesem Grund steht es allen Mietern zu, wenn keine der o.g. Ausnahmen vorliegen.
Wann muss der Vermieter den Mieter über ein Kaufangebot informieren?
Ein Vermieter muss den vorkaufsberechtigten Mieter laut Landgericht Berlin (Az. 65 S 102/21) bereits über ein Kaufangebot für die Mietwohnung informieren, wenn er mit einem Kaufinteressenten einen verbindlichen Vorvertrag abschließt. Informiert er ihn trotz Vorvertrag erst über den Abschluss des notariellen Kaufvertrags, ist das zu spät.
Wie lange gilt das Vorkaufsrecht für Mieter?
Liegt dem vorkaufsberechtigten Mieter ein Kaufangebot der Immobilie vor, kann er sich innerhalb von zwei Monaten nach Eingang überlegen, ob er die Immobilie erwerben will.
Erhalten Mieter einen Rabatt beim Kaufpreis?
Der Vermieter muss – auch langjährigen – Mietern keinen Rabatt beim Kaufpreis gewähren. Mieter, die ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen den Kaufpreis zahlen, den ein Dritter an den Vermieter gezahlt hätte.
Dürfen Vermieter vom Mieter einen höheren Kaufpreis verlangen?
Der Vermieter darf einen vorkaufsberechtigten Mieter beim Immobilienverkauf nicht schlechter stellen als einen dritten Kaufinteressenten. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter aufgrund seines Vorkaufsrechts mehr für die Immobilie zahlen muss, ist unwirksam. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 305/20).
Können Mieter Schadensersatz fordern, wenn Vermieter ihnen das Vorkaufsrecht verwehrt?
Versäumt oder verwehrt ein Vermieter dem Mieter das Vorkaufsrecht zu gewähren, kann das zu erheblichen Schadensersatzzahlungen an den Mieter führen.
Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 51/14) hat sich mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.
Eine vorkaufsberechtigte Mieterin wurde über den Verkauf ihrer seit langem bewohnten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht informiert. Der neue Eigentümer bot der Frau wenig später ihre Wohnung zum Kauf von rund 266.000 Euro an. Daraufhin machte die Mieterin gegenüber den alten Eigentümern geltend, dass diese durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt hätten und sie seien daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte die Mieterin die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 Euro aufweise, zu einem Kaufpreis von nur 186.571 Euro - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 Euro erzielen können.
Die Bundesrichter haben entschieden, dass dem vorkaufsberechtigten Mieter nicht nur in den Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns zustehen kann, wenn der Mieter nach der Verletzung der Mitteilungspflicht durch den Vermieter erst vom neuen Eigentümer Kenntnis über den Immobilienverkauf erwirbt und von der Ausübung seines Vorkaufsrechts absieht. Sie sprachen der Mieterin die rund 80.000 Euro entgangener Gewinn zu.
erstmals veröffentlicht am 02.02.2015, letzte Aktualisierung am 06.04.2023
Lesen Sie hier weitere Fachartikel im Themenbereich Mieten & Vermieten
Hier finden Sie bundesweit Rechtsanwälte für Mietrecht