Wann darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen?
entsetzte Angestellte hält sich den Kopf © freepik - mko
Damit Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen können, muss ein wichtiger Grund vorliegen. Doch in welchen Fällen ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter zulässig? Muss vor der fristlosen Kündigung des Mietvertrags eine Abmahnung erfolgen? Und muss der Mieter nach einer fristlosen Kündigung sofort aus der Wohnung ausziehen?
- Kündigungsgrund: Mieter macht falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft
- Kündigungsgrund: Mieter zahlt Miete nicht
- Kündigungsgrund: Mieter stört den Hausfrieden
- Kündigungsgrund: Mieter hat Zoff mit dem Vermieter
- Kündigungsgrund: Mieter lässt Wohnung verwahrlosen
- Kündigungsgrund: Mieter nutzt die Mietwohnung vertragswidrig
- Kündigungsgrund: Mieter greift unerlaubt in die Mietsubstanz ein
- Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung aussprechen?
- Welche Formalien muss der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung beachten?
- Muss der Mieter nach einer fristlosen Kündigung sofort ausziehen?
Kündigungsgrund: Mieter macht falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft
Macht ein Mieter bei der freiwilligen Mieterselbstauskunft im Hinblick auf seine Bonität falsche Angaben, kann der Vermieter ihm aufgrund des zerstörten Vertrauensverhältnisses fristlos kündigen, entschied das Amtsgericht (AG) München (Az. 411 C 26176/14).
Kündigungsgrund: Mieter zahlt Miete nicht
Ein Zahlungsverzug des Mieters rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn er zwei Mal nacheinander keine Miete gezahlt hat oder nur teilweise, aber die Summe der gezahlten Teilmieten insgesamt einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten ergibt. In diesem Fall muss der Vermieter die Mietzahlung vor der Kündigung nicht nochmal anmahnen.
Mieter, die aber ihre Mietschulden zwei Monate nach der Zustellung einer Räumungsklage vollständig bezahlen, müssen nicht ausziehen. Die fristlose Kündigung wird durch die Begleichung der Mietschulden unwirksam. Raten- oder Teilzahlungen reichen nicht!
Aufgepasst: Nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) Berlin (Az. 12 U 155/21) kann der Vermieter bereits dann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der Vermieter ankündigt in Zukunft keine Miete mehr zu zahlen. Der Vermieter muss nicht auf die Nichtzahlung warten.
Kündigungsgrund: Mieter stört den Hausfrieden
Der Vermieter kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen auch fristlos kündigen, wenn der Mieter nachhaltig den Hausfrieden stört. Dies ist laut AG Brandenburg (Az. 30 C 86/23) etwa der Fall, wenn der Mieter seine Katzen im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses frei rumlaufen und urinieren lässt. Der Hausfrieden ist auch nachhaltig gestört, wenn der Mieter ständig nachts Partys feiert oder sich lauthals mit seinen Mitbewohnern anschreit, so das AG Münster (Az. 28 C 323/23). Der Vermieter hat in diesem Fall ebenfalls das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Dieses Recht steht dem Vermieter auch zu, wenn ein Mieter einen Nachbarn als "Lügner", "Märchenerzähler", "Provokateur" und "skrupellos" bezeichnet. Auch in diesem Fall ist der Hausfrieden gestört und eine fristlose Kündigung des Mieters zulässig, so das AG Münster (Az. 61 C 2676/21).
Weitere Kündigungsfälle bei Störung des Hausfriedens finden Sie in unserem lesenswerten Rechtstipp „Hausfrieden gestört: Droht dem Mieter die Kündigung?“.
Kündigungsgrund: Mieter hat Zoff mit dem Vermieter
Ein Mieter wurde von seinem Vermieter zur Rede gestellt, weil er sich gegenüber anderen Mitmietern rassistisch geäußert haben soll. Am Ende der Unterredung titulierte der Mieter den Vermieter als Schwein. Die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Zu Recht, entschied das AG München (Az. 411 C 8027/13). Ebenso ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags gerechtfertigt, wenn der Mieter seinen Vermieter mit „Sie promovierter Arsch“ tituliert, so ebenfalls das AG München (Az. 474 C 18543/14). Begründung: Eine Beleidung des Vermieters stellt eine pflichtwidrige Vertragsverletzung dar.
Bedroht ein Mieter den Vermieter mit einem Ruf nach einem Messer stellt das eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mieters, so das AG Hanau (Az. 34 C 80/22).
Laut Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main (Az. 2 U 55/18) gibt eine Strafanzeige wegen Beleidigung dem Vermieter noch kein Recht das Mietverhältnis fristlos zu beenden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 234/22) stellt klar, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch dann gerechtfertigt ist, wenn der Mieter mit Vorsatz oder Fahrlässigkeit eine Strafanzeige gegen den Vermieter stellt.
Kündigungsgrund: Mieter lässt Wohnung verwahrlosen
Mieter, die ihre Wohnung voll müllen und verwahrlosen lassen, müssen ebenfalls mit einer fristlosen Kündigung ihres Mietverhältnisses rechnen, entschied das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth (Az. 7 S 7084/16). Dem Vermieter ist in diesem Fall das Einhalten einer Kündigungsfrist laut Gericht nicht zu zumuten.
Schlägt ein Mieter mit der Axt ein Loch in die Wohnungstür rechtfertigt dies ebenfalls eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so das AG Detmold (Az. 41 C 381/21).
Kündigungsgrund: Mieter nutzt die Mietwohnung vertragswidrig
Fristlos kündigen kann der Vermieter auch, wenn eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung durch den Mieter vorliegt. Dies entschied das AG München (Az. 432 C 8687/15) im Fall eines Mieters, der seine Wohnung Medizintouristen zur Verfügung stellte.
Wer ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung ein Gewerbe – möglicherweise noch mit Publikumsverkehr - betreibt, riskiert ebenfalls eine fristlose Kündigung, so der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 213/12).
Strafrechtlich relevante Verhaltensweisen eines Mieters, die aus der Mietwohnung heraus wirken, stellen ebenfalls eine Vertragspflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, so das AG Frankfurt/Main (Az. 33 C 2815/18 (51), 33 C 2802/18 (50)).
Mietet ein Mieter eine Wohnung nur an um sie direkt an Familienangehörige weiterzuvermieten, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrags, so das LG Berlin (Az. - 65 S 202/21).
Kündigungsgrund: Mieter greift unerlaubt in die Mietsubstanz ein
Laut OLG Frankfurt/Main (Az. 2 U 9/18) darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser ohne sein Einverständnis ein Schwimmbecken im Garten einbetoniert hat. Damit habe der Mieter unerlaubt die Substanz der Mietsache erheblich verändert.
Muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung aussprechen?
Eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist in allen Fällen, bis auf den Zahlungsverzug, für Vermieter angebracht. Es muss dem Mieter die Chance eingeräumt werden, das pflichtwidrige Verhalten abzustellen und zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurück zu kehren.
Welche Formalien muss der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung beachten?
Im Kündigungsschreiben muss der Kündigungsgrund für die fristlose Kündigung aufgeführt und begründet werden. Alle weiteren formalen Voraussetzungen finden Sie in unserem Ratgeberbeitrag „Was müssen Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrags beachten?“.
Muss der Mieter nach einer fristlosen Kündigung sofort ausziehen?
Wer als Mieter trotz fristloser Kündigung nicht sofort aus der Wohnung auszieht, darf vom Vermieter nicht einfach, etwa durch das Auswechseln der Türschlösser, auf die Straße gestellt werden. Der Vermieter muss in diesem Fall eine Räumungsklage anstrengen. Ein Anwalt für Mietrecht berät Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage und setzt ihre Rechte erfahren und kompetent durch.
erstmals veröffentlicht am 17.02.2020, letzte Aktualisierung am 28.02.2024
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